如何理解小區(qū)車位及立體車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬

　　隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，車主數(shù)量急劇增加，停車問題日益突出。居住區(qū)車庫和停車位的稀缺性、使用價值和商業(yè)價值日益顯現(xiàn)，導致所有權(quán)歸屬備受關注。同時立體停車庫的產(chǎn)權(quán)問題也受到了眾人關注。新出臺的《物權(quán)法》第74條首次對車庫、停車位的歸屬進行了界定，將從一定程度上起到定紛止爭的作用。

　　從該規(guī)定我們可以了解到，首先，法律不禁止開發(fā)商將所有車庫停車位轉(zhuǎn)讓給非住宅業(yè)主。二是車主擁有車庫和停車位的優(yōu)先權(quán)，但不能簡單地理解為優(yōu)先購買權(quán)和優(yōu)先權(quán)，而是更為嚴格的權(quán)利。三是法律沒有規(guī)定發(fā)展商要留住業(yè)主保留多久的優(yōu)先權(quán)，保留所有停車位的優(yōu)先權(quán)，或保留一定比例的優(yōu)先權(quán)。有法律起草者將認為，該條款中的“首先滿足”是時間優(yōu)先權(quán)和預售權(quán)保留，發(fā)展商可以在保持車庫停車空間“合理期限”后將其出售給非業(yè)主。如何操作這篇文章需要國家相關立法和司法機關的進一步解釋。

　　這一規(guī)定的出臺，引發(fā)了一些地方開發(fā)商出售地下車庫的熱潮。一些開發(fā)商認為，在實施物業(yè)法后，如果車庫與業(yè)主在車庫的銷售不一致，就會推定為共同擁有者，所以在新法律實施之前，我們應該嘗試出售車庫。這種理解是對法律的誤讀。在《物權(quán)法(草案)》中，有一條規(guī)定：“車庫的所有權(quán)被假定為車庫主人的所有人”，但更終的法律放棄了這一觀點。法律并未明確當事人未約定車庫歸屬時的處理方法，具體歸屬需國家有關部門進一步細化規(guī)定。